Maximenu CK

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-10 O 592/11-

1. Die Beklagte wird verurteilt,

a.) an die Kläger 34.122,26 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Diskontsatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

b.) die Kläger aus sämtlichen Verbindlichkeiten aus dem Darlehnsvertrag gegenüber der Beklagten, Kontonummer 144948600 freizustellen

Zug um Zug gegen kostenneutrale Abgabe sämtlicher Erklärungen, die zur Übertragung des im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Hannover geführten Grundbuches eingetragene Eigentumswohnung auf dem Flurstück 73/33, Rosenbuschweg; Gemarkung Ahlem, Flur 1, Blatt 4968 mit sämtlichen im Grundbuch eingetragenen und nicht eingetragenen Belastungen du Beschränkungen auf die Beklagte erforderlich sind.

c.) Es wird festgestellt, dass die Beklagte den Klägern sämtlichen weiteren Schaden zu ersetzen hat, der im Zusammenhang mit dem finanzierten Erwerb der vorbezeichneten Eigentumswohnung steht.

2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 2.594,20 € vorgerichtliche Anwaltsvergütung zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit.

3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

4. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger 54 Prozent und die Beklagte 46 Prozent.

 5. Die Entscheidung ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand

Die Kläger verlangen von der Beklagten Schadenersatz, auch für künftig noch entstehenden Schaden wegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten im Zusammenhang mit Kauf und Finanzierung einer vermieteten Immobilie.

Auf Vermittlung der Heinen & Biege-Gruppe, Dortmund, die seit dem Jahre 1990 in großem Umfang von der Beklagten finanzierte Anlageobjekte vertrieb, kauften die Kläger, mit notariellem Kaufvertrag vom 12.12.1995 / 20.12.1995 von der Firma Conzeptbau Gesellschaft für Haus- und Grundbesitz mbH das im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Hannover von Ahlem verzeichneten Wohnungseigentum Nr. 5356, eine Eigentumswohnung in dem Anwesen Am Dornbusch 5, Hannover, zum Preis von 239.984,00 DM.

Durch den Vertrieb wurde den Klägern eine vorformulierter sog. Objekt- und Finanzierungsvermittlungsvertrag vorgelegt, durch den sie Firmen der H & B –Gruppe mit der Vermittlung des Wohnungserwerbs (IHB GmbH) und der Finanzierung (Baufinanz GmbH) beauftragten und der zugleich eine Zahlungsanweisung an den beurkundeten Notar Dr. Werner Miedtank, Oldenburg enthielt. Die Kläger unterzeichneten das Formular am 07.12.1995.

Dieser Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag hat auszugsweise den folgenden Inhalt:

… Ich erteile den Auftrag, mir das o.g. Objekt und die Finanzierung zu vermitteln. Der Auftrag soll durch die in Punkt 4 und 5 der nachfolgenden Aufstellung benannte Firma zu den dort genannten Gebührensätzen ausgeführt werden. …

Lfd. Nr. Verwendungszweck Empfänger DM incl. MwSt.
1. Kaufpreis incl. Stellp. 12.000,- Conzeptbau GmbH 239.984,-
2. Grunderwerbsteuer 2 % Finanzamt über IHB GmbH 4.800,-
3. Notar- und Gerichtskosten über IHB GmbH für Notar + Gericht 7.320,-
4. Finanz.-Verm.-Gebühr Baufinanz GmbH Dortmund 5.520,-
5. Courtage 3,45 % IHB GmbH Dortmund 8.280,-
7. Abschlußgebühr über Baufinanz GmbH für Badenia Bausparkasse 4.416,-
    Gesamtaufwand 270.230,-

Zur Finanzierung schlossen die Kläger am 21./ 22.12.1995 einen Darlehensvertrag mit der Beklagten, die bei Vertragsschluss teils auch im Namen und für Rechnung der BfG-Bank AG handelte. Das Darlehen wurde als Vorausdarlehen mit einem Darlehensnennbetrag von DM 276.000,- gewährt; der Nominalzinssatz belief sich auf 6,50 %. Die Tilgung des Darlehens sollte über zwei Bausparverträge mit der Beklagten über jeweils DM 138.000,00 erfolgen. Das Darlehen wurde durch die Guthaben aus den Bausparverträgen, eine Grundschuld zugunsten der Beklagten sowie teilweise eine Ausfallbürgschaft einer Bank abgesichert.

Die Kläger beauftragten im Jahre 1999 das Büro ihres jetzigen Prozessbevollmächtigten, Rechtsanwalt Maubach, mit ihrer Vertretung im Zusammenhang mit dem streitgegenständlichen Immobilienerwerb. Das Mandatsverhältnis dauerte jedenfalls bis ins Jahr 2004 an. Mit Schriftsatz vom 22.10.1999 widerrief Rechtsanwalt Maubach nach § 2 HaustürWG den Darlehensvertrag. Eine Vollstreckungsabwehrklage der Kläger gegen die Beklagte wies das Landgericht Hannover mit Urteil vom 23.09.2003 (Az.: 17 O 15/03) ab. Prozessbevollmächtigter der Kläger war in diesem Verfahren ebenfalls Rechtsanwalt Maubach. Mit Urteil vom 21.04.2004 (Az.: 3 U 273/03) verwarf das Oberlandesgericht Celle die hiergegen gerichtete Berufung der Kläger als unzulässig.

Die Kläger tragen vor,

sie seien über die Höhe der tatsächlich entstandenen bzw. geleisteten Provisionen arglistig getäuscht worden. Im Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag und der Beispielsrechnung sei die Finanzierungsvermittlungsgebühr mit 5.520 DM und eine Courtage mit 8.280 DM angegeben worden. Tatsächlich hätten die von Seiten der Erwerber zu zahlenden Innenprovisionen wie auch der verwendete Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag seien der Beklagten bekannt gewesen. Da die Beklagte mit der Firmengruppe H&B institutionalisiert zusammenarbeitete, müsse sie sich die arglistige Täuschung überdies zurechnen lassen.

Das Finanzierungskonzept, das die Rückführung des Vorausdarlehens durch zwei nacheinander anzusparende Bausparverträge vorgesehen habe, sei ihnen nicht erläutert worden. Auf die Ausfallrisiken des Mietpools seien sie nicht hingewiesen worden. Auch habe man ihnen in der Beispielsrechnung eine unzutreffende steuerliche Ertragsrechnung präsentiert.

Die Kläger verlangen nunmehr die Rückabwicklung sämtlicher Verträge. Dabei seien ihnen Erträge aus dem Mietpool nicht zuzurechnen. Denn ohne die aus dem Kauf der Eigentumswohnung resultierenden Verbindlichkeiten hätten sie ihr Geld langfristig zu einem durchschnittlichen Zinssatz von mindestens fünf Prozent pro Jahr anlegen und daher Zinsen in Höhe von insgesamt 58.606,95 Euro erwirtschaften können. Mit diesem Betrag erklären sie die Aufrechnung gegenüber den zu verrechnenden Mieteinnahmen.

Die Ansprüche seien nicht verjährt. Rechtsanwalt Maubach habe damals keine positive Kenntnis von den Täuschungshandlungen gehabt, wenngleich ein Verdacht bestanden habe. Soweit er Ansprüche im Zusammenhang mit einer Täuschung über die Provisionshöhe verwiesen habe, habe es sich um im Rahmen des § 138 ZPO zulässigen Vortrag gehandelt. Jedenfalls handele die Beklagte unredlich, wenn sie sich auf die Verjährung berufe, da sie im Jahre 1999 die Höhe der Vermittlungsprovisionen wider besseres Wissen bestritten habe.

Die Kläger beantragen:

1. Die Beklagte wird verurteilt,

a. an die Kläger EUR 124.409,24 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozent über dem Diskontsatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

b. die Kläger von sämtlichen Verbindlichkeiten aus dem Darlehensvertrag gegenüber der Beklagten, Kontonummer 144948600 freizustellen.

Zug um Zug gegen kostenneutrale Abgabe sämtlicher Erklärungen, die zur Übertragung des im Wohnungsgrundbuch des von Ahlem des Amtsgerichts Hannover geführten Grundbuch eingetragene Eigentumswohnung auf dem Flurstück 73/33, Rosenbuschweg; Gemarkung Alem, Flur 1, Blatt 4968 mit sämtlichen im Grundbuch eingetragenen und nicht eingetragenen Belastungen und Beschränkungen auf die Beklagte erforderlich sind.

c. Festzustellen, dass die Beklagte den Klägern sämtlichen Schaden zu ersetzen hat, der im Zusammenhang mit dem finanzierten Erwerb der vorbezeichneten Eigentumswohnung steht.

2. Die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 3.583,80 Euro vorgerichtliche Anwaltsvergütung zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte trägt vor,

sie sei nicht zur Aufklärung verpflichtet gewesen und habe auch keine derartige Pflicht verletzt.

Die Kläger ließen eine nachvollziehbare Behauptung dazu vermissen, in welcher Höhe Innenprovisionen gezahlt worden seien, weswegen eine Täuschung auch durch den vorgelegten Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag nicht nachvollziehbar sei. Die Evidenz der Falschangabe sei nicht dargetan. Sie habe überdies keine Kenntnis davon gehabt, dass diese Unterlage durch den Vertrieb gegenüber den Klägern verwendet worden sei.

Der geltend gemachte Schaden sei überhöht. Die Kläger hätten auch ohne den Abschluss der streitgegenständlichen Verträge keine langfristige Geldanlage zu einem durchschnittlichen Jahreszins von fünf Prozent angelegt. Dies sei bereits deshalb fernliegend, weil der Erwerb der Eigentumswohnung vollständig durch die Beklagte finanziert worden sei.

Jedenfalls seien mögliche Ansprüche der Kläger verjährt. Spätestens Ende 2005 hätten die Kläger Kenntnisse gehabt, die gem. § 199 BGB den Beginn der Verjährungsfrist auslösten. Zum einen hätten sie aus der allgemeinen Medienberichtserstattung in den Jahre 2001 bis 2005 wissen müssen, dass Ansprüche gegen die Beklagte mit hinreichender Aussicht auf Erfolg gerichtlich geltend gemacht werden können und dann Rechtsrat einholen müssen. Zum anderen seien die Kläger bereits im Jahre 1999 durch Rechtsanwalt Maubach vertreten worden, der die mit der vorliegenden Klage geltend gemachten Vorwürfe bereits seit dem Jahr 1999 und in differenzierter Darstellung insbesondere im Jahr 2000 gegen sie erhoben habe. Sie handele mit der Berufung auf die Verjährung nicht treuwidrig. Ihr Bestreiten im Jahre 1999 habe sich auf die von Klägern behauptete Höhe der Außenprovsion bezogen; über eine angebliche Innenprovision habe sie sich nie geäußert. Auf der Basis der damaligen höchstrichterlichen Rechtsprechung habe sie davon ausgehen können, dass der Vertrieb nicht im Zusammenhang mit der Provisionshöhe getäuscht habe. Es erschließe sich nicht, warum es treuwidrig sein solle, wenn sie den geltend gemachten Ansprüchen entgegentrete.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird Bezug genommen auf die gewechseltem Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Verhandlungsprotokoll.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet. Die Kläger haben gegen die Beklagte aus c. i. c. (heute § 280 Abs. 1 BGB i.V. § 311 BGB) einen Schadenersatzanspruch, der sie berechtigt, die vollständige Rückabwicklung der Verträge zu verlangen. Die Beklagte hat eine Aufklärungspflicht wegen eines konkreten Wissensvorsprungs über eine arglistige Täuschung der Kläger betreffend die anfallenden Provisionen verletzt.

I. Die Beklagte hat im Zusammenhang mit dem Abschluss des Darlehensvertrages und der Bausparverträge Nebenpflichten verletzt.

Allerdings besteht für einen Kreditgeber im Zusammenhang mit dem Abschluss des Darlehens- und des Bausparvertrages nur eine eingeschränkte Aufklärungspflicht, deren Verletzung zu einer Haftung nach den Grundsätzen der c. i. c. führt. Insbesondere ist eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Anlagemodellen den Erwerbern zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet und darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder selbst über die notwendigen Kenntnisse und Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben (vgl. BGH NJW 2006, 2099 m.w.N.).

Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den besonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein,

wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht,

wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt,

wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährung sowohl an den Bauträger als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder

wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (BGH, NJW 2006, 2099, [2103]). Ein derartiges spezielles Risiko des finanzierten Geschäftes kann sich daraus ergeben, dass der Anleger im Rahmen der Vertragsanbahnung durch die Vermittler und den Vertrieb arglistig getäuscht wurde, etwa über den nachhaltig erzielbaren Mietvertrag oder über die Höhe der an die Vermittlungsgesellschaften fließenden Vermittlungsprovisionen.
Soweit Vertrieb und finanzierende Bank/ Bausparkasse institutionalisiert zusammenarbeiten, wird der die Aufklärungspflicht auslösende Wissensvorsprung der Bank –widerleglich- vermutet, BGH NJW 2006, 2099, Rz 51 ff.

Im Streitfall ergibt sich folgendes:

1. Die Kläger können keine Ersatzpflicht der Beklagten daraus ableiten, dass sie im Zusammenhang mit der Finanzierungskonstruktion nicht aufgeklärt worden seien und ihnen eine unzutreffende steuerliche Ertragsberechnung präsentiert worden sei.

Die Kläger waren mit der Beklagten nicht durch einen Beratungsvertrag verbunden. Sie haben ihre Finanzierungsentscheidung nicht von irgendwelchen Informationen der Beklagten abhängig gemacht. Daher schuldete sie ihnen nicht den Hinweis auf eine möglicherweise günstigere Finanzierungsalternative.

Die Kläger haben auch nicht aufgezeigt, welche Informationen ihnen bei Vertragsschluss durch die Beklagte vorenthalten wurden, inwieweit also die Information über die Finanzierung unvollständig war. Eine solche Unvollständigkeit ist auch nicht ersichtlich. Vielmehr lassen sich alle Informationen, die die Kläger vermissen, den Vertragsunterlagen entnehmen, da sich aus dem Darlehensvertrag, S. 2 ergibt, dass die Tilgung des Darlehens erst durch die Bausparverträge erfolgen soll.

2. Die Kläger sind den Nachweis dafür schuldig geblieben, dass sie nicht auf Risiken der Beteiligung an einem Mietpool hingewiesen wurden. Außerdem fehlt jegliche Schadensdarlegung. Die Kläger müssen darlegen, welche Einnahmen und Ausgaben sie zu verzeichnen gehabt hätten, wenn sie nicht dem Mietpool beigetreten wäre. Nur ein solcher Schaden wäre kausal durch den behaupteten Pflichtverstoß verursacht.

3. Ein Anspruch ist aber anzunehmen, soweit die Kläger ihr Schadenersatzbegehren darauf stützen, dass sie über die gezahlten Provisionen getäuscht worden seien.

Die Kläger haben einen sog. Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag unterzeichnet, in dem Vertriebsprovisionen in Höhe von  ca. 5,5 % mitgeteilt wurden. Sie behauptet, dass tatsächlich höhere Provisionen an den Vertrieb gezahlt worden seien. Beides sei der Beklagten bekannt gewesen.

a) Grundsätzlich kann sich hieraus eine Aufklärungspflicht ergeben, da die finanzierende Bank bei steuersparenden Anlagemodellen den kreditsuchenden Kunden auf eine von ihr erkannte arglistige Täuschung durch den Vertrieb über die Höhe der Vermittlungsprovisionen ungefragt hinweisen muss (BGH WM 2010, 1351, 1. Leitsatz und Tz. 12).

b) In dem von den Klägern unterzeichneten, vom Vertrieb vorgelegten Formular war festgehalten, dass die genannten Vertriebsfirmen die ihnen erteilten Aufträge „zu den folgenden Gebührensätzen“ ausführen sollten. Diese Formulierung ist nicht eindeutig: sie lässt sowohl die Auslegung zu, bei den genannten Gebühren- und Courtagesätzen handele es sich um die vom Anleger selbst unmittelbar zu zahlenden Provisionen; genauso kann sie aber auch dahin verstanden werden, dass hiermit der Gesamtbetrag der Provisionen mitgeteilt werde, zu denen die Vermittler tätig werden. Nach der Unklarheitenregel des § 5 AGBGB (heute § 305c Abs. 2 BGB) gehen die Zweifel über den Inhalt des vorformulierten Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrages zu LAsten des Verwenders, weswegen die mitgeteilten Gebühren und Courtagen so zu verstehen sind, dass sie die Provisionen bezeichnen, die die Vermittlungsgesellschaften insgesamt vereinnahmen (BGH, WM 2010, 1451).

c) Tatsächlich waren die den Klägern gemachten Angaben zu den anfallenden Provisionen falsch, weil zu niedrig.

Insoweit hat die Beklagte stichhaltigen Vortrag der Kläger vermisst. Der Beklagten ist darin Recht zu geben, dass der Vortrag der Kläger äußerst kanpp ist. Allerdings enthält ihr Vorbringen die Behauptung,  die im vorliegenden Fall gezahlten Innenprovisionen überstiegen die im Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag mitgeteilten Sätze. Präziser Vortrag ist nicht erforderlich. Denn wie dargelegt ist der Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag so zu verstehen, dass darin die Gesamthöhe der vom Vertrieb vereinnahmten Provisionen offengelegt wird. Sobald ein weiterer, und sei es auch geringfügiger Betrag an den Vertrieb fließt, erweist sich die Mitteilung als unrichtig und als Täuschungshandlung gegenüber dem Anleger.

Aufgrund des von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Deloitte & Touche am 27.11.2001 vorgelegten Gutachtens im Auftrag des Bundesaufsichtsamts für das Kreditwesen (BAKred, heute BaFin), des von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PriceWaterhouseCoopers (PwC) 2002 vorgelegten Gutachtens im Auftrag der Beklagten selbst und zahlreicher Parallelverfahren (über 1.300) bei der hiesigen Zivilkammer ist gerichtsbekannt und eines weiteren Beweises nicht mehr bedürftig, dass in Wirklichkeit viel höhere Provisionen aus dem Kaufpreis abgeführt wurden.

Im Gutachten von Deloitte & Touche ist auf S. 39 unten festgehalten, dass ein nicht erheblicher Teil des beurkundeten Kaufpreises nicht an den Verkäufer der Eigentumswohnung geflossen ist, sondern bei den Vertriebsgesellschaften verblieben ist. Aus S. 40 werden die sog. „Weichkosten“ der Wohnung mit 30 % angegeben in den Fällen, in denen die ALLWO AG Verkäuferin war, unter Bezugnahme auf ein Protokoll über eine Besprechung vom 28.03.1996 (Anlage 4.2 Nr. 5, dort Blatt 7 zum Gutachten) des damaligen Finanzvorstands der Beklagten, Herrn Elmar Agostini und mit über 30 % in sonstigen Fällen. In einer „Entscheidungsnotiz“ vom 03.04.1992 für Herrn Direktor Agostini ist festgehalten, dass ein zusätzlicher Provisionsaufschlag von 1,5 % der Finanzierungssumme für den Betreuungsaufwand der Heinen & Biege-Gruppe erforderlich sein, wobei die zusätzliche Provision in die Konditionen eingerechnet werde (Anlage 4.1 Nr. 11 zum Gutachten).

Im Gutachten von PriceWaterhouseCoopers ist auf S. 6 unten 7 oben festgehalten, dass ab Mai 1990 die Provision für die Finanzierungsvermittlung auf 3 % des Finanzierungsbetrages festgesetzt wurde und ab Mai 1992 eine zusätzliche Entschädigung für den Betreuungsaufwand in Höhe von 1,5 % der Finanzierungssumme vereinbart wurde.

Die Angaben in dem Zahlungsauftrag waren daher zu niedrig und damit falsch.

d) Damit ist von einer arglistigen Täuschung auszugehen, da der Vertriebsfirma sowohl der Inhalt des Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrags als auch die Höhe der tatsächlich fließenden Provisionen bekannt waren.

e) Die Kenntnis der Beklagten von der Täuschungshandlung ist zu vermuten, da sie institutionalisiert mit dem Vertrieb zusammengearbeitet hat, was nicht streitig ist.

Dass der Beklagten, insbesondere ihrem damaligen Vorstandsmitglied Agostini, die Provisionsforderungen der H&B bekannt waren, ergibt sich zudem aus eines „Entscheidungsnotiz für Herrn Direktor Agostini“ vom 03.04.1992, in der festgehalten wird, dass ein zusätzlicher Provisionsaufschlag von 1,5 % der Finanzierungssumme für den Betreuungsaufwand der Heinen & Biege-Gruppe erforderlich sei, wobei die zusätzliche Provision in die Konditionen eingerechnet werde (Anlage 4.1 Nr. 11 zum Gutachten von Deloitte & Touche). Aus dem Ergebnisprotokoll einer Besprechung vom 28.03.1996 (Anlage 4.2 Nr.5 zum Prüfbericht von Deloitte & Touche), an der Elmar Agostini beteiligt war und in der darüber gesprochen wurde, dass mit der 30 %igen Gesamtbelastung der von der ALLWO über H&B vertriebenen Wohnungen mit Weichkosten die Schallgrenze erreicht sei, ergibt sich auch, dass das Vorstandmitglied Agostini die Provisionsforderungen der H&B kannte. Nach alledem kann kein Zweifel daran besteht, dass der Beklagten zumindest in Person ihres Vorstandsmitgliedes Elmar Agostini der Umfang der an die H&B gezahlten Provisionen bekannt war.

Das Gericht ist auch überzeugt davon, dass die Beklagten den verwendeten Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag kannte und damit den die Aufklärungspflicht begründenden Wissensvorsprung über die Täuschungshandlung hatte. Die Beklagte war in den gesamten Vertriebsprozess der Heinen & Biege-Gruppe von Anfang bis zum Ende eingebunden und informiert. Sie wusste nicht nur, welche Provisionen anfielen, sondern kannte auch die standardisiert verwendeten Formulare des Vertriebs mit den Angaben gegenüber den Kunden. Dies bestreitet die Beklagte letztlich nicht, sondern behauptet nur, nicht gewusst zu haben, dass die entsprechenden Formulare im konkreten Fall der Kläger vorgelegt wurden. Es kann die Beklagte aber nicht entlasten, wenn sie die Augen vor einer Kenntnis verschlossen hat, sie sich für sie geradezu aufdrängen musste: die Beklagte kannte die vom Vertrieb verwendeten Unterlagen und wusste auch, dass der Betrieb in standardisierter Weise vorging. Dann musste es sich für sie aufdrängen, dass auch im Falle der Kläger die üblichen Unterlagen, zu denen der Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag gehört, vorgelegt wurden.

II. Der Anspruch der Kläger ist auch nicht verjährt.

1. Der bereits mit Vertragsabschluss entstandene Anspruch der Kläger aus positiver Vertragsverletzung unterlag zunächst der 30-jährigen Verjährungsfrist des § 195 BGB a.F. Seit der Schuldrechtsreform 2002 beträgt die Verjährungsfrist für derartige Ansprüche nur noch drei Jahre gem. § 195 BGB n.F. Nach der Rechtsprechung des BGH ist die einschlägige Übergangsvorschrift des Art. 229 § 6 Abs. 4 S.1 EGBGB so zu verstehen, dass bei der vor dem 01.01.2002 entstandenen Ansprüchen die Verjährungsfrist von drei Jahren nicht kenntnisunabhängig ab dem 01.01.2002 zu laufen beginnt, sondern der § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB n.F. hinzuzulesen ist, so dass die dreijährige Frist erst ab dem Schluss des Jahres zu laufen beginnt, in welchem der Gläubiger Kenntnis erlangt von seinem Anspruch und der Person des Schuldners (BGH, Urteil vom 23.01.2007, Az. XI ZR 44/06, NJW 2007, 1584, Rz. 19).

2. Die absolute 10-jährige Verjährungsfrist des § 199 Abs. 3 S.1 Nr. 1 BGB, die unabhängig von der Kenntnis oder grob fahrlässigen Unkenntnis des Anlegers vom Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs an läuft, ist noch nicht vollendet, obwohl die Verträge schon vor deutlich mehr als 10 Jahren geschlossen wurden. Denn nach der Rechtsprechung des BGH sind wegen der Gesetzesänderung zum 01.01.2002 die kenntnisunabhängigen Verjährungshöchstfristen des § 199 Abs. 3 und 4 BGB in Altfällen stets vom 01.01.2002 an zu berechnen, so dass sie erst mit Ablauf des 31.12.2011 vollendet sind (BGH, Urteil vom 23.01.2007, Az. XI ZR 44/06, NJW 2007, 1584, Rz. 28 und 40).

3. Nach Auffassung des erkennenden Gerichts hatten die Kläger jedenfalls vor dem 01.01.2008 keine positive Kenntnis von ihrem Anspruch und dem Umstand, dass die Beklagte als Schuldnerin in Betracht kommt. Ihnen ist auch keine grob fahrlässige Unkenntnis i.S.d. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB vorzuwerfen.

a) Nach Auffassung der Beklagten, die eine über 30 Seiten lange Liste mit Medienbeträgen aus den Jahren 2001 bis 2005 über die Problematik ihrer Immobilienfinanzierungen vorgelegt hat, mussten Anleger spätestens im Jahre 2005 Kenntnis erlangen von möglichen Ansprüchen nicht nur gegen die Vermittler oder Verkäufer der Immobilien, sondern auch gegen die Beklagte selbst. Als Betroffene hätten sie sich aufgrund der zahlreichen Veröffentlichungen in verschiedenen Medien (Zeitungen, Fernsehen, Radio, Internet) nicht ohne grobe Fahrlässigkeit einer Kenntnis entziehen können.

Die Beklagte stützt sich dabei auf die Rechtsprechung des OLG Karlsruhe, welches in der Tat davon ausgeht, dass in den Fällen eines Wissensvorsprungs der Beklagten aufgrund arglistiger Täuschung des Anlegers durch den Vertrieb über die zu erwartende Höhe der Mieterträge die entsprechende Kenntnis spätestens im Jahr 2005 vorhanden war bzw. hätte vorhanden sein müssen (OLG Karlsruhe, Urteil vom 07.12.2010, Az. 17 U 133/09, S. 12 ff., Urteil vom 24.05.2011, Az. 17 U 229/10, 5 ff., Urteil vom 26.07.2011, Az. 17 U 211/10, S. 6 ff.). Das OLG Karlsruhe begründet diese Auffassung u.a. damit, dass im Rahmen der nach dem Urteil des OLG Karlsruhe vom 24.11.2004 (Az. 15 U 4/01, ZIP 2005, 698) einsetzenden umfassenden Pressberichterstattung auch das im Auftrag des Bundesaufsichtsamts für das Kreditwesen von Deloitte & Touche erstellte Gutachten vom 27.11.2001 bekannt wurde, aus welchem sich insbesondere die generelle Strukturvertriebspraxis, die Probleme der Mietpools und die institutionelle Verflechtung der Beklagten mit der Heinen & Biege-Gruppe von der Kölner-Gruppe ergebe mit der Folge, dass ab da n Ansprüche mit einiger Aussicht auf Erfolg gegen die Beklagte selbst hätten geltend gemacht werden können (OLG Karlsruhe, Urteil vom 07.12.2010, Az. 17 U 133/09, S. 14). Dies hätte zur Folge, dass die Verjährungsfrist der §§ 195, 199 Abs. 1 BGB spätestens mit dem 01.01.2006 zu laufen begann und mit Ablauf des 31.12.2008 vollendet war.

b) Diese Rechtsprechung des OLG Karlsruhe ist aber nicht anwendbar auf andere Aufklärungspflichtverletzungen, insbesondere wegen einer erkannten arglistigen Täuschung über versteckte Innenprovisionen durch Verwendung eines sog. Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrags, wie das OLG Karlsruhe durch Beschluss vom 29.05.2012 (Az. 17 W 36/12, S. 9, Vorinstanz: LG Karlsruhe, Az. 10 O 809/11) klargestellt hat.

c) Nach der Rechtsprechung des OLG Karlsruhe konnte oder musste selbst ein mit der Thematik vertrauter Rechtsanwalt weder 2004 noch in den Folgejahren, also jedenfalls nicht vor 2008, wissen, dass die Beklagte Kenntnis von der Verwendung des Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrags durch den Vertrieb und dessen Unrichtigkeit hatte. Insbesondere habe man eine solche Kenntnis nicht aus dem – ohnehin nicht öffentlich einsehbaren- Prüfbericht von Deloitte & Touche vom 27.11.2001 für das Bundesaufsichtsamt für Kreditwesen erlangen können, denn auch die Prüfer hätten damals nur einen solchen Verdacht, aber keine Gewissheit gehabt (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 29.05.2012, Az. 17 W 36/12, S. 10 und 11).

Etwas anderes folgt auch nicht aus der unstreitigen Vorvertretung der Kläger durch Rechtsanwalt Maubach zwischen 1999 und 2004. Denn in den vorliegenden Anwaltsschriftsätzen trug Rechtsanwalt Maubach nicht zu einer Kenntnis der Beklagten von der Verwendung des Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrages vor. In der Klageschrift vom 18.11.2002 (Anlage B1) macht Rechtsanwalt Maubach zwar einen Anspruch aus c.i.c wegen „versteckter Innenprovisionen“ geltend. Dabei trägt er näher zur Höhe der Provisionen und zu deren fehlender Ausweisung gegenüber den Anleger vor (S. 12), Indessen enthält der Schriftsatz keine Angaben über eine Kenntnis der Beklagten von der Verwendung des irreführenden Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrages durch den Vertrieb. Entgegen der Auffassung der Beklagten folgte eine derartige Kenntnis auch nicht aus der Formulierung, dass eine Innenprovision in Höhe von 9,5 % „in den Taschen der Herren Heinen, Biege und Agostini verschwunden“ sei. Denn eine Vereinnahmung einer Innenprovision durch den damaligen Vorstand der Beklagten Elmar Agostini impliziert lediglich eine Kenntnis von dem Bestehen einer Innenprovision, nicht jedoch eine solche von einer Täuschung der Anleger durch einen Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag mit der relevanten Passage „zu den nachfolgend genannten Gebührensätzen“. In seiner rechtlichen Würdigung (S. 14) bezieht sich Rechtsanwalt Maubach denn auch auf eine Entscheidung des OLG Stuttgart vom 19.12.1995 (12 U 150/95; VUR 1996, 333), in welcher das Gericht in einem anders gelagerten Fall (Haftung einer Anlagevermittlungsgesellschaft für Falschangaben ihres eigenen Vermittlers) eine Zurechnung der Kenntnis von der Täuschung über § 278 BGB vornahm. Daher kommt es für die Frage der Kenntnis des RA Maubach auch nicht darauf an, ob dessen damalige schriftsätzliche Äußerungen bloße Vermutungen darstellen.

Die Kläger hatten daher jedenfalls nicht vor dem Jahre 2008 Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis von ihrem Anspruch und der Person des Schuldner i.S.d. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB.

Der geltend gemachte Schadenersatzanspruch ist daher nicht verjährt.

IV.

1. Als Rechtsfolge ist die Beklagte nach dem Grundsatz der Naturalrestitution gem. § 249 Abs. 1 BGB verpflichtet, die Kläger so zu stellen, wie sie ohne die schuldhafte Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten stehen würde (vgl. BGH, Urteil vom 16.05.2006, Az. XI ZR 6/04, NJW 2006, 2099, Rz. 61). Das Gericht geht davon aus, dass die Kläger bei erfolgter Aufklärung von einem Erwerb und einer Finanzierung der Wohnung abgesehen, also sämtliche Verträge nicht geschlossen hätte. Selbst wenn die Aufklärung erst anlässlich des Darlehensvertrags, also zeitlich nach Abschluss der sonstigen Verträge, hätte erfolgen müssen, hätten die Kläger sich bei ordnungsgemäßer Aufklärung durch Anfechtungserklärung gem. § 123 BGB von den sonstigen Verträgen lösen können.

2. a) Die Kläger haben gem. § 249 BGB einen Anspruch auf Erstattung der ihnen entstandenen Schäden, die sich berechnen aus der Summe der geleisteten Zins- und Tilgungsraten für die Jahre 1995-2011 abzüglich der in diesem Zeitraum enthaltenen Mietpoolausschüttungen.

b) Da die Beklagte die Zins- und Tilgungszahlungen der Kläger für die Jahre 1999 bis 2002 und 2004 bis 2011 teilweise bestritten hat, waren diese gehalten, sie in diesem Umfang durch Belege nachzuweisen. Dies konnten sie mit Ausnahme des Jahres 2010 nicht, so dass insoweit lediglich von den durch die Beklagte unstreitig gestellten Zahlungen ausgegangen werden konnte.

Hinsichtlich der Mietpoolausschüttungen konnten die Kläger für die von der Beklagten streitig gestellten Einnahmen in den Jahren 1999 bis 2004 keine Abrechnung vorlegen, so dass das Gericht die Ausschüttungen für diese Jahre gem. § 287 ZPO auf Basis der Jahre 1996 bis 1998 geschätzt hat.

Daraus ergibt sich folgende Schadensberechnung des Gerichts:

Jahr

Zahlungen

Einnahmen

Schaden (Differenz)

Bemerkung 

1995

2.257,86 €

0,00 €

2.257,86 €

 

1996

4.623,61 €

4.989,76 €

-366,15 €

 

1997

5.000,43 €

4.989,76 €

10,67 €

 

1998

5.000,43 €

4.989,76 €

10,67 €

Zahlungsnachweis fehlt; Mietpoolabrechnung fehlt

1999

9.172,58 €

4.989,76 €

4.182,82 €

-> § 287 ZPO Zahlungsnachweis fehlt; Mietpoolabrechnung fehlt

2000

9.172,58 €

4.989,76 €

4.182,82 €

-> § 287 ZPO Zahlungsnachweis fehlt; Mietpoolabrechnung fehlt

2001

9.513,60 €

4.989,76 €

4.523,84 €

-> § 287 ZPO Zahlungsnachweis fehlt; Mietpoolabrechnung fehlt

2002

1.032,81 €

4.989,76 €

- 3.956,95 €

-> § 287 ZPO Zahlungsnachweis fehlt; Mietpoolabrechnung fehlt

2003

0,00 €

4.989,76 €

- 4.989,76 €

-> § 287 ZPO Zahlungsnachweis fehlt; Mietpoolabrechnung fehlt

2004

5.398,64 €

4.989,76 €

408,88 €

-> § 287 ZPO Zahlungsnachweis fehlt; Mietpoolabrechnung fehlt

2005

14.395,92 €

1.957,05 €

12.438,87 €

Zahlungsnachweis fehlt

2006

10.767,55 €

1.922,76 €

8.844,79 €

Zahlungsnachweis fehlt

2007

1.411,20 €

2.061,32 €

- 650,12 €

Zahlungsnachweis fehlt

2008

1.721,08 €

1.996,88 €

- 275,80 €

Zahlungsnachweis fehlt

2009

1.411,20 €

2.198,71 €

- 787,51 €

Zahlungsnachweis fehlt

2010

7.652,80 €

1.808,32 €

5.844,48 €

 

2011

4.365,60 €

1.922,75 €

2.442,85 €

Zahlungsnachweis fehl

Summe

92.897,89 €

58.775,63 €

34.122,26 €

 

c) Den Klägern steht kein Schadenersatzanspruch wegen eines entgangenen Zinsgewinns zu. Die Kläger haben nicht schlüssig dargelegt, dass sie ohne den Abschluss der streitgegenständlichen Verträge jährlich Beträge in Höhe der jeweiligen Zins- und Tilgungsleistungen zu einer Verzinsung von fünf Prozentpunkten pro Jahr angelegt hätten.

Gemäß § 252 S. 2 BGB gilt ein Gewinn als entgangen, der nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge oder nach den besonderen Umständen, insbesondere nach den getroffenen Anstalten und Vorkehrungen, mit Wahrscheinlichkeit erwartet werden kann. Allerdings erfordert dies jedenfalls den Vortrag von Ausgangs- und Anknüpfungstatsachen für eine gegebenenfalls nach § 287 ZPO vorzunehmende Schadensschätzung (vgl. BGH NJW 1988, 3017; NJW 2004, 1945; NJW 2010,1532).

Derartige Umstände haben die Kläger hier nicht vorgetragen. Die pauschale Behauptung, sie hätten ihr Geld langfristig angelegt, reicht hierfür nicht aus. Im konkreten Fall erscheint es bereits fraglich, ob überhaupt davon ausgegangen werden kann, dass die Kläger Geldanlagen in Höhe der jährlichen Zins- und Tilgungsleistungen getätigt hätten. Anders als in den Fällen, in denen Kapitalanleger eine Anlage mit freu zu ihrer Verfügung stehemden Kapital finanzieren (vgl. z.B BGH NJW 1992, 1223 über die Anlage von Eigenkapital von 315.000 DM), spricht nach Auffassung des Gerichts bei darlehensfinanzierten Anlagen die allgemeine Lebenserfahrung ohne weitere Umstände nicht für eine hypothetische Geldanlage in Höhe tatsächlich geleisteter Zins- und Tilgungszahlungen. Hier ist bereits unklar, ob die Kläger von dem streitgegenständlichen Erwerb der Wohnung überhaupt Sparleistungen erbracht haben. Selbst wenn man unterstellt, dass die Kläger im Jahr 1995 auf der Suche nach Anlagemöglichkeiten gewesen wären, bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass sie gerade in der geltend gemachten Höhe gespart hätten. Vor allem aber bleibt offen, wie die Kläger ohne die streitgegenständliche Pflichtverletzung einen entsprechenden Betrag angelegt hätten. Bereits nach ihrem eigenen Vortrag haben sie die Eigentumswohnung unter anderem zu erwartender Steuervorteile gekauft. Es liegt deshalb nicht fern, dass sie auch anderenfalls eine Anlageform gewählt hätten, mit der sie einen die Einkommenssteuer mindernden Verlustabzug hätten erlangen können. Derartige Anlageformen sind aber typischerweise gerade nicht mit einer festen Verzinsung, sondern mit bloßen Gewinnchancen bei entsprechenden Risiken verbunden (OLG Karlsruhe, WM 2010, 1261-1271).

Die Kläger haben daher einen Schadenersatzanspruch von (nur) EUR 34.122,26.

3. Die Kläger haben einen Anspruch auf die Feststellung , dass der Beklagten aus dem streitgegenständlichen Darlehensvertrag keine Rechte mehr zustehen und dass die Beklagte sich in Verzug mit der Annahme der Rückübertragung befindet. Sie können weiterhin Feststellungen verlangen, dass die Beklagte verpflichtet ist, für sämtliche weiteren (d.h. nicht vom Zahlungsantrag Ziffer 1 lit. a umfassten) entstandenen und künftig noch entstehenden Schäden aus dem Kauf und der Finanzierung der streitgegenständlichen Immobilie einzustehen, wozu auch die Erstattung geleisteter Tilgungszahlungen gehört. Dementsprechend umfassen die weiteren Schäden nicht die zwischen 1995 und 2011 geleisteten Zahlungen und Tilgungen.

Es besteht ein entsprechendes Feststellungsinteresse gem. § 256 ZPO. Wenn ein Schaden noch nicht abgeschlossen ist in seiner Entstehung, ist es nicht erforderlich, einen bezifferten Leistungsantrag hinsichtlich des bereits entstandenen Schadens zu stellen, sondern es kann insgesamt Feststellung verlangt werden.

4. Die Kläger haben als Verzugsschaden einen Anspruch aus Ersatz ihrer vorgerichtlich angefallenen Rechtsanwaltskosten zuzüglich Zinsen aus den §§ 280 Abs. 2, 286, 288 Abs. 1 BGB. Die Berechnung der klägerischen Anwälte ist hinsichtlich der angesetzten Gebührensätze nicht zu beanstanden. Indessen sind die verzugsbedingten Rechtsanwaltskosten lediglich aus einem Gegenstandswert von lediglich EUR 78.122,26 (Zahlungsantrag von EUR 34.122,26 zzgl. des Freistellungsantrags in Höhe des noch über EUR 34.000 valutierenden Darlehens zzgl. EUR 10.000 für den Feststellungsantrag) zu berechnen.

V. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage jeweils in § 709 ZPO.

Dr. Stadler

Richter am Landgericht